Grundstückseigentümer-, Wohnungseigentümer- und Vermieterschutz

"Mieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr"

 

Ein wohlfeiles Argument lautet: Mieter sind schutzbedürftig, Vermieter sind dagegen blutsaugende Kapitalisten, denen ihre Schranken aufgezeigt werden müssen. Doch wie ist es tatsächlich? Der Vermieter übergibt dem Mieter einen Teil seines Eigentums im Wert von vielen tausend EURO und ist darauf angewiesen, dass der Mieter dieses Eigentum sorgsam behandelt und dass der Mieter seine laufende Miete bezahlt. Nur so kann der Vermieter seine Verpflichtungen gegenüber den Banken, die er für die Immobilie übernommen hat erfüllen. Zahlt er nicht, können die Banken seine Kredite kündigen, unmittelbar gegen ihn vollstrecken, seine gesamte wirtschaftliche Existenz vernichten. Und das geschieht beileibe nicht selten! Zahlt der Mieter nicht, leitet er das ihm von der Gemeinde überwiesene Wohngeld nicht an seinen Vermieter weiter, verprasst er die von ihm als „Kosten der Unterkunft“ empfangenen Sozialleistungen, dann geschieht ihm nichts. Die Abzweigung von Sozialleistungen für andere Zwecke, als die, für die sie ausbezahlt werden ist nicht strafbar. Sogar wenn der Vermieter- wohlgemerkt auf eigene Kosten- versucht, die Miete einzuklagen, sogar dann ist der Mieter fein raus: vom Mieterschutzbund erhält er willfährige Unterstützung mit vorformulierten „Mieter-Rechtfertigungsschreiben“, in denen selbst eine mehr als zweifelhafte Rechtsauffassung zu seinen Gunsten vorgetragen wird, von den Gerichten erhält er Prozesskostenhilfe und kann den Vermieter nach Belieben aushungern. Im schlimmsten Fall zieht er einfach um und hinterlässt dem Vermieter eine vermüllte Wohnung, die dieser auf eigene Kosten renovieren muß. Dies ist kein gerechter Interessenausgleich. Als Rechtsanwalt bin ich Organ der Rechtspflege und wirke darauf hin, dass Vertragsverhältnisse für beide Seiten (!) rechtsbeständig und gerecht angelegt und durchgeführt werden. Schon am Anfang werden die Wegmarken abgesteckt. Entscheidend ist die Qualität des ausführlich und detailliert ausgehandelten gegenseitigen Vertrages und die sinnvolle Verteilung von Rechten und Pflichten. Der Mieter hat Anspruch auf eine für ihn nutzbare, den vertraglichen Festlegungen entsprechende Wohnung, der Vermieter hat ein schützenswertes Interesse an einer Sicherstellung seiner Ansprüche durch eine vorab hinterlegte Kaution sowie eine nachgewiesene Zahlungsfähigkeit und –bereitschaft des Mieters. Auch Bezieher von Sozialhilfe können regelmäßig diese Rechte und Pflichten übernehmen, bekommen die dafür notwendigen Mittel bei Bedarf von der öffentlichen Hand zur Verfügung gestellt. In den letzten Jahren hat sich allerdings ein Mieterverhalten entwickelt, das gerade bei den Empfängern öffentlicher Unterstützungsleistungen immer größerer Beliebtheit erfreut: Unterstützungsleistungen werden beantragt, einkassiert und für andere Zwecke verwendet, Mietschulden laufen auf, bis man schließlich gekündigt wird, die Wohnung räumen muss und anderswo von vorne beginnen kann. Das  des Sächsische Staatsministerium für Soziales hat sich bereits zu einer Reaktion veranlasst gesehen und ein Rundschreiben an die Sozialämter seines Landes herausgegeben:

 


"An die Sozialämter
der Landkreise und kreisfreien
Städte im Freistaat Sachsen

 

 

Rundschreiben Nr. 11/ 2005 des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales an die Sozialämter

 

Leistungen für Unterkunft nach § 22 SGB II und § 29 SGB XII

 

 

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

aus aktuellem Anlass möchte ich Ihnen – in Ergänzung meines Rundschreibens Nr. 9/ 2004 - nochmals einige Hinweise zum Vollzug des SGB II bzw. SGB XII bzgl. der Kosten für Unterkunft an die Hand geben:

 

1.Abtretung von Leistungen nach SGB II bzw. SGB XII

 

Gemäß § 22 Abs. 4 SGB II bzw. § 29 Abs. 1 Satz 6 SGB XII sollen die Leistungen für die Unterkunft an den Vermieter (oder andere Empfangsberechtigte) gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende
Verwendung durch den Hilfebedürftigen bzw. die Leistungsberechtigten nicht sichergestellt ist. Diese ist insbesondere der Fall bei bereits bestehenden Mietschulden.

 

In der Praxis kommt es wohl immer wieder zu Schwierigkeiten, wenn der Hilfebedürftige bzw. Leistungsbe rechtigte freiwillig mit seinem Vermieter eine Abtretung der Leistungen
vereinbart, damit die Unterkunfts kosten diesem direkt vom Leistungsträger überwiesen werden.


Leistungsträger lehnen eine derartige (grundlose) Abmachung ab, möglicherweise aufgrund des etwas höheren Verwaltungsaufwands.

Einer Abtretung von Leistungen der Grundsicherungen für Arbeitssuchende nach dem Zweiten Buch Sozialge setzbuch (SGB II) steht grundsätzlich § 53 des Ersten Buches Sozialgesetzbuch (SGB I) entgegen. Hiernach können Ansprüche auf laufende Geldleistung , die dazu bestimmt sind , den Lebensunterhalt abzusichern, nur dann übertragen und verpfändet werden, soweit sie den für das
Arbeitseinkommen geltenden unpfändbaren Betrag übersteigen. Damit ist eine Abtretung von Leistungen der Grundsicherung rechtlich ausgeschlossen.

 

Die Erklärung des Hilfeempfängers, dass die Kosten für Unterkunft und Heizung an den Vermieter überwiesen werden sollen, ist jedoch im Rahmen des § 22 Abs. 4 SGB II bzw. § 29 Abs. 1 Satz 6 SGB XII zu beachten.

Nach § 22 Abs. 4 SGB II bzw. § 29 Abs. 1 Satz 6 SGB XII sollen die Kosten für Unterkunft und Heizung von dem kommunalen Träger an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigten gezahlt werden , wenn die zweckentsprechende Verwendung durch den Hilfebedürftigen nicht sichergestellt ist, also in der Regel bei bereits aufgetretenen Mietschulden. Diese Sicherstellung ist gerade in den Fällen, in denen der Empfänger dies für sich selbst in Frage stellt, in aller Regel nicht gewährleistet. Damit ist in diesen Fällen – von atypischen Ausnahmen abgesehen - der Grundsicherungsträger verpflichtet, die Kosten direkt an den Vermieter zu überweisen.

 

Diese Verfahrensweise dürfte nicht zuletzt auch im Interesse der kommunalen Träger sein. Durch die Überweisung der Miete an den Vermieter wird das Risiko der Entstehung von Mietschulden minimiert. Da diese nach § 34 Abs. 1 SGB XII ggf. von den Kommunen zu übernehmen sind, entlastet die direkte Zahlung an den Vermieter letztendlich die kommunalen Haushalte.

 

2. Übernahme von Mietkaution und Genossenschaftsanteilen

Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten können nur nach vorheriger Zusicherung bzw. Zustimmung durch den kommunalen Träger übernommen werden. Damit liegt – wie bereits mit Rundschreiben NR. 9/ 2004 ausgeführt – die Übernahme von Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten im Ermessen des Leistungsträgers. Dieses Leistungsermessen ist jedoch dann eingeschränkt, wenn der Umzug durch den Leistungsträger veranlasst oder sonst notwendig (z. B. durch Einzug in eine kostenangemessene Unterkunft) ist und wenn ohne die Zustimmung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann.

Neben Mietkaution kommt auch die Übernahme von Genossenschaftsanteilen in Betracht. Der Mietkaution entspricht die (darlehensweise) Übernahme von Aufwendungen für den Erwerb von Pflichtanteilen an einer Wohnungsbaugesellschaft oder deren Aufstockung (OVG NI 25.7.2002 – 4 LA 145/02 – NDV–RD 3003, 32). Genossenschaftsanteile und Mietkautionen dienen – zumindest als
Pflichtanteil - dem gleichen wirtschaftlichen Zweck. Sie stellen nämlich einerseits eine Mietsicherheit des Vermieters dar und andererseits ermöglichen sie erst den Abschluss eines Mietvertrages.

 

Damit sind Mietkautionen bzw. Genossenschaftsanteile immer dann darlehensweise zu übernehmen, wenn diese eine Zugangsvoraussetzung für den Erhalt einer Wohnung mit angemessenen Unterkunftskosten darstellen. Das Darlehn kann dadurch abgesichert werden , dass der
Leistungsempfänger bzw. Hilfeempfänger den Rückzahlungsanspruch auf die Kaution bzw. Genossenschaftsanteile an den Leistungsträger abtritt. Es ist rechtlich nicht zulässig, in diesen Fällen den Leistungs- bzw. Hilfeempfänger zur Finanzierung von Kautionsleistungen bzw. Genossenschaftsanteilen auf seine Regelleistung bzw. den Regelsatz zu verweisen.

 

3. Übernahme von Schönheits- bzw. Kleinreparaturen

 

Zu den mietvertraglich geschuldeten Kosten der Unterkunft gehören auch die notwendigen Aufwendungen für turnusmäßig anfallende sog. Schönheitsreparaturen (BV erwG 30.4. 1992 – 5 C 26.88 – BV erwGE 90, 160), soweit sie rechtmäßig auf den Mieter überwälzt sind, sowie
Aufwendungen für wohnungsbezogene Kleinreparaturen. Einzugs- oder Auszugsrenovierungen sind, soweit sie an die Stelle der regelmäßig anfallenden Schönheitsreparaturen treten, den Kosten der Unterkunft zuzurechnen, als Bedarf aber nur bei notwendigem Auszug anzuerkennen
(BVerwG 30.4.1992 – 5 C 26.88 – BVerwGE 90, 160); ansonsten kommt Ihre Übernahme unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbeschaffungs- oder Umzugskosten in Betracht (entnommen Lehr- und Praxiskommentar zum SGB II, Nomos Verlagsgesellschaft, Rd. – Nr. 18 zu § 22 SGB II).

 

Ich bitte Sie, entsprechend o.a. Ausführungen zu verfahren.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Knoblauch
Referatsleiter"

 

Mandanten, die aufgrund dieses Rundschreibens eine Abtretung der Leistungen für Unterkunft, so die amtliche Formulierung, erreichen wollen, stellen wir auf Anforderung gern unser Musterschreiben zur Verfügung und stehen ihnen beratend zur Seite.

 

Abrisskündigung:

 

Eigentümer maroder Häuser dürfen wegen eines geplanten Abrisses ihren Mietern kündigen, wenn eine Sanierung wirtschaftlich sinnlos wäre. Mit Urteil vom 28. Januar 2009 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des geplanten Abrisses eines Wohngebäudes unter bestimmten Bedingungen zulässig ist (AZ: VIII ZR 7/08).

Diese Revisionsentscheidung des Bundesgerichtshofs kann im Internet eingesehen werden (Google-Suchbegriff: BGH (AZ: IIX ZR 7/08)). Als Kurfassung hierzu die Pressemitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshof Nr. 19/2009.

 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung von Mietverhältnissen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist.

Die Beklagten haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hat. Die Klägerin beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Die Klägerin erhielt die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben und kündigte sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006. Das Amtsgericht hat die Räumungsklagen abgewiesen. Auf die Rechtsmittel der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten verurteilt, die von ihnen gemieteten Wohnungen zu räumen. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Beklagten hatten keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau wird zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung, die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre, oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimalsanierung" bestehenden wirtschaftlichen Risiken kann dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen. Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers; in den Gesetzesmaterialien wird diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lässt die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.

 

Der BGH hat in seinem Urteil einerseits bekräftigt, dass es kein Recht eines Immobilieneigentümers auf größtmöglichen Profit gibt, andererseits aber auch betont, dass dessen wirtschaftliche Interessen bei der Beurteilung einer Abrisskündigung zumindest berücksichtigt werden müssen. Dies bedeutet gegenüber der bisherigen Rechtssprechung eine Verbesserung der Eigentümerrechte: Allerdings wurden gleichzeitig genaue Bedingungen für die Zulässigkeit einer Abbruchkündigung beschrieben:

 

  • Bei der Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine Abwägung im Einzelfall vorzunehmen. Das „berechtigte Interesse eines Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses“ und damit „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks“ besteht dann, wenn die dringendsten nötigen Reparaturmaßnahmen kaum zur Werterhaltung oder Verlängerung der Nutzungsdauer eines sanierungsbedürftigen Hauses beitragen können. Dieses Vermieterinteresse kann im Einzelfall gegenüber dem Interesse der Mieter an ihrem Verbleib in den Wohnungen überwiegen.
  • Wenn zudem durch den Neubau zusätzlicher Wohnraum entstehen soll, spricht das auch für einen Abriss.
  • Die Zulässigkeit von Abrisskündigungen muss in jedem Einzelfall gesondert abgewogen werden.
  • Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, § 573 Abs. 3 Satz1 BGB.  

 

Schönheitsreparaturen/ Renovierung:

 

Nach §535 Abs. 1, Satz 1 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten.“  Das gestaltet sich schwierig, weil der Vermieter in weitem Umfang gar keinen Einfluss auf die Mietsache und meist auch keinen direkten Zugriff auf die Mietsache hat.  §535 Abs.1 S.1 BGB ist disponibles Recht, kann also nach dem Willen der Parteien abgeändert werden. Gerade beim Mietvertrag über Wohnraum wird häufig zwischen den Vertragsparteien eine schriftliche (§550 BGB) Vereinbarung getroffen, mit der diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen wird, §311 Abs. 1 BGB. 

 

Häufig werden Mietverträgen über Wohnraum Formularverträge zu Grunde gelegt, in denen Regelungen zum Zustand der Mieträume  zu Schönheitsreparaturen, zur Instandhaltung und zur Benutzung der Mietsache sowie zu Kleinreparaturen vorformuliert sind. Diese werden bei Vertragsschluss nicht besprochen und  en detail ausgehandelt.

Eine Entscheidung des BGH macht deutlich, dass eine formularvertraglich festgelegte Endrenovierungspflicht  des Mieters zwar zulässig ist, aber nur unter der Maßgabe wirksam ist, dass diese Klausel den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Hierzu im Folgenden die Mitteilung der Pressestelle des BGH  Nr.125/2007 vom 12. September 2007:

 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.“

 

Zusammengefasst:

 

  • Wenn keine ausdrückliche Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung getroffen sind, dann sind diese vom Vermieter durchzuführen.
  • Diese Verpflichtung kann durch schriftliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden.
  • Auch die Formularmietverträge seriöser Anbieter sind häufig fehlerhaft.
  • Bei besonders kurzer Mietdauer oder unmittelbar vorher durchgeführter Schönheitsreparatur kann auch eine wirksam vereinbarte Endreinigung zum Auszug nicht verlangt werden.  Der BGH spricht hier von einem unzulässigen „Summierungseffekt“.
  • Wenn der Mieter auch die laufenden Renovierungen übernehmen muss, dann kann eine „Endreinigung“ nur verlangt werden, wenn sie sowieso als laufende Renovierung turnusgemäß durchzuführen wäre.
  • Bisher schien eine Endrenovierungsklausel  dann wirksam zu sein, wenn der  Mieter nur diese vorzunehmen hatte, nicht jedoch  die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen musste. Auch eine solche „isolierte Endrenovierungsklausel“ kann unangemessen sein und damit gegen §307 Abs. 1 BGB verstoßen, wenn eine Renovierungspflicht unabhängig vom Abnutzungszustand festgeschrieben ist. BGH a.a.O.: „Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft.“ Die Klausel ist unwirksam, wenn der Mieter bei Auszug auf jeden Fall renovieren muß.
  • Die größte Sicherheit verspricht eine Vereinbarung, wonach nur  Schönheitsreparaturen des Mieters  in regelmäßigem Turnus vereinbart werden, nicht jedoch eine Endrenovierung. Eine isolierte Endrenovierungsklausel sollte nur verwendet werden, wenn sie mit einem Rechtsanwalt für den Einzelfall ausgearbeitet worden ist.

 

Erschließungsbeitragslast für Grundstückseigentümer

 

Hier kann es Grundstückseigentümer heftig treffen: sie werden von der Gemeinde bis zu 90 % an den Kosten beteiligt, die für den Bau von Straßen, Wegen und Plätzen, bzw. Parkflächen und Grünanlagen die ihnen zu Gute kommen, entstanden sind. Sowie ein Beitragsbescheid vorliegt, sollte dieser auf seine Rechtmäßigkeit und Bestandskraft überprüft werden. Innerhalb eines Monats nach Zustellung kann gegen den Bescheid Widerspruch eingelegt werden. Danach ist grundsätzlich jede Gegenwehr zu spät. Selbst ein nur profilaktisch eingelegter Widerspruch macht Sinn; die Kosten des Widerspruchsverfahrens (Gebühren der Gemeinde) sind relativ günstig. Die Anwaltsgebühren können im Einzelnen erfragt bzw. ausgehandelt werden. 

 

Voraussichtlich noch in diesem Jahr 2009 wird das Bundesverwaltungsgericht mehrere Verfahren entscheiden, die den Umlegungsschlüssel für Erschließungsbeiträge der Eigentümer betreffen:

 

Erschließungsbeitrag für ein Straßennetz

 

Die beklagte Gemeinde hat in einer Neubausiedlung ein Straßennetz hergestellt, das sie beitragsrechtlich als aus sechs selbstständigen Erschließungsanlagen bestehend ansieht. Die Heranziehung der Anlieger führt danach zu unterschiedlichen Erschließungsbeitragssätzen zwischen 5,39 € und - im Falle der Kläger - 26,32 € pro Quadratmeter baulich nutzbarer Grundstücksfläche. Das Oberverwaltungsgericht hat darin eine ungebührlich starke Mehrbelastung der Anlieger der "teureren" Erschließungsanlagen gesehen und die Revision zur Klärung der (von ihm bejahten) Frage zugelassen, ob unter den gegebenen Umständen der Ermessensspielraum einer Ge meinde auf die Verpflichtung zur Bildung einer Erschließungseinheit reduziert ist. (BVerwG 9 C 2.08)

 

Erschließungsbeitrag für Hinterliegergrundstück

 

 Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung eines in ihrem Alleineigentum stehenden "Hinterliegergrundstücks" zu einem Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung einer zum Anbau bestimmten Straße. Dieses ist von der Straße durch ein schmales sog. Handtuchgrundstück getrennt, das früher zum öffentlichen Straßenland gehört hatte, von der Gemeinde jedoch an die Klägerin und ihren Ehemann veräußert wurde. Beide Grundstücke werden einheitlich genutzt. Das Oberverwaltungsgericht hat eine Beitragspflicht der Klägerin verneint, weil es nicht allein in ihrer Hand liege, die Anforderungen des Bauordnungsrechts an die Erschließung ihres Hinterliegergrundstücks über das Anliegergrundstück zu erfüllen. Für die dazu erforderliche dingliche Sicherung eines Zufahrtsrechts über das Anliegergrundstück bedürfe sie nämlich der Mitwirkung ihres Ehemannes als Miteigentümer des Anliegergrundstücks, der dazu rechtlich nicht verpflichtet sei. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen. (BVerwG 9 C 1.09)

 

Grundsteuererlass bei Mietausfall

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - entschieden, dass ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) auch bei strukturellen Ertragsminderungen von Dauer zu gewähren ist. Die Ertragsminderung sei lediglich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen. Eine wesentliche Ertragsmin­derung (§ 33 Abs. 1 S. 1 und 3 Nr. 2 GrStG) bedeutet, dass sie mehr als 20% beträgt. Uner­heblich ist, ob die das erforderliche Ausmaß (mehr als 20%) erreichende Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist ausschließlich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen.


Auch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hatte im April 2007 seine Rechtsprechung aufgegeben, wonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nur in atypischen Fällen und bei vorübergehender Ertragsminderung, nicht aber in Fällen strukturell bedingter Er­tragsminderung von gewisser Dauer (Leerstand) in Betracht komme (BVerwG GmS-OGB 1/07).

Nachfolgend die Pressemitteilung des BFH Az.:IV/1 931-00:

„Mit Urteil vom 24. Oktober 2007 II R 5/05 hat der Bundesfinanzhof bezüglich eines bebau­ten Grundstücks, dessen Einheitswert im Ertragswertverfahren ermittelt worden ist, entschie­den, dass der Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 3 Nr. 2 Grundsteuergesetz unabhängig davon zu gewähren ist, ob die das erforderliche Ausmaß (mehr als 20 v. H.) er­reichende Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist lediglich an der tat­sächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen.

Die tatsächlich vereinbarte Miete ist maßgebend bei zu Beginn des Erlasszeitraums (1.1. des jeweiligen Kalenderjahres) vermieteten Räumen, wenn etwa der Mieter im Verlauf dieses Zeitraums die Miete schuldig bleibt oder auszieht und ein Nachmieter nicht oder nicht sofort gefunden werden kann. Die übliche Miete ist u. a. maßgeblich bei Räumen, die zu Beginn des Erlasszeitraums leer standen. Übliche Miete ist dabei die Miete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Bleiben die tatsächlich erziel­ten Einnahmen in dem einjährigen Erlasszeitraum - bezogen auf das oder die Gebäude im Ganzen - hinter diesen Bezugsgrößen um mehr als 20 v. H. zurück, besteht ein Anspruch auf Grundsteuererlass, wenn den Steuerpflichtigen kein Verschulden an der Ertragsminderung trifft. Um dies auszuschließen, muss er sich um eine Vermietung der Räume zu einem markt­gerechten Preis nachhaltig bemüht haben.“

 

Hauseigentümer, die geringe oder ausbleibende Mieten verzeichnen mussten kön­nen bis Ende März des Folgejahres einen formlosen Antrag auf Grundsteuererlass für das Vorjahr bei der zuständigen Gemeinde stellen.

 

Der Antrag ist innerhalb der Frist zu begründen, die ausbleibenden Mieterträge sind nachzuweisen.  Nach § 33 Grundsteuergesetz kann dies zu einem bis zu 50 % rückwirkenden Steuerlass führen. Allerdings darf kein Eigenverschulden an der geminderten Einnahmesituation vorliegen. Ein solches Eigenverschulden liegt beispiels­weise vor, wenn der Vermieter überhöhte  Preise für die Wohnungen verlangt oder wenn er sich während der Leerstandszeit nicht nachweislich und intensiv um neue Mie­ter bemüht.

Hierzu §34 Abs.1 und  2 GrStG im Wortlaut:

 

1) Der Erlaß wird jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesp­rochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (Erlaßzeitraum). Maßgebend für die Entscheidung über den Erlaß sind die Verhältnisse des Erlaßzeitraums.

 

2) Der Erlaß wird nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlaßzeit­raum folgenden 31. März zu stellen.